数字中的房地产

 2013年,全国GDP数字预计在55万亿左右。当然国民收入远没有这么多,全国国民的收入只占40%左右,也就是大约22万亿。2013年,全年房地产销售额约7万亿。意味着大家的收入的三成都用来买房了。【严格的说,这个说法是有问题的。很多人都是用银行的钱提前透支自己未来25-30年的收入。有可能是一家人未来25-30年的收入。】不过不管怎么样,房地产吸收了大家收入的三成多是没有疑问的。房地产是名符其实的中国的支柱产业。我们不稀罕美国的科技,也不缺他们的创新。我们有着坚固的混泥土经济。

2013年,全国一二线城市房价售租比全线跑赢500。不少地方已经领先跑赢1000大关。目前国内没有财产税,房产持有成本为零。即使持有成本为零,在租售价格比在500-1000的时候,每年的房产投资收益也只有12*0.001---12*0.002。也就是1%左右。所以买入房产的人大多数都寄希望与房产增值。也就是大家都希望房子涨价。

一个宋代字画,售价10亿,有人买了。只要有人会出11亿,那他就可以顺利脱手。如果大家审美观都变了,这幅字画最多只有人出价100万。那他就是最后那个傻瓜---所谓投机击鼓传花的最后一个脑残。

前面说到租售比,租售比是衡量房价合理水平的标准。拿一百万放银行,存五年定期,每年也有3万左右的收益。一百万买房只能租一万的租金。显然在房价没有涨的时候,买房就是赔本的买卖。

有人会想,那这个时候房东不会提涨房租么?我这么一说,不是提醒了房东房租太低了么?放心,房租租金是没有杠杆效应的。大家都是支付的100%的资金。这个不可能超过大家的承受能力。他们不可能在大家收入只有5万一年的时候把房子租金涨到50万一年的。因为房租涨到50万一年,就没人租房了,大家都住井下去了。这样房东一毛钱都赚不到。

房子会这么无限制的上涨么?显然不可能。是泡沫总归要破的。搞不好,泡沫破灭的时候,全国将看到1922年左右德国出现的情况---拿着一百亿去买面包,用百元大钞煮饭。

为什么是用百元大钞煮饭而不是一百块买头猪呢?

当房价飙升,大家的钱越发不值钱,于是,大家都想赶紧花掉手中的那点该死的花花绿绿的纸。一分钟前,一张红纸能买件内裤,晚一分钟,两张红纸只能买双袜子。最后这个纸成了会扎手的纸巾,大家都改用林肯头像了。

房子涨到头有两种可能原因,一种就是大家改用林肯纸,一种是房产税。

改用林肯,大家都吃亏。以前用林肯的,直接去美国了,以前用不了林肯的,以后也用不起林肯。

房产税,很艰难。能出台房产税的人都有几十套房子。他们不会和自己过意不去。当然他们会说利益集团阻碍,其实他们说的利益集团就是他们自己。

房产税会降房价?其实这是不正确的,房产税只会平衡房价。让房价停在他该在的位置。100万的房子,每年征2%的税,就是2万。有可能房租还收不了两万。所以如果房价不涨,那买房的就是脑残。那好说,有人会想房价会涨10%。这扣除税还有8%的收益。问题是,房价涨,税也在涨。当涨到一定程度,大家都不想接手了,怕自己成为最后那个*的时候,房价自然涨不了了。如果买的房子价格为200万,那每年征收4万的税收,等房价涨到500万,每年就要交10万了,如果卖不出去,那自己每年都得交这十万的税。会一直交这么多么?不会,这时候房东会降价赶紧脱手。这个时候持有房产的人只能期望房租能够和税收相互抵消,或者抵消之后还小赚一点。有人会想房东会把房产税加在租金头上。前面说了,别试图随意涨房租,房租不是想涨多少就能够涨多少的。所以房产税是不可能随意让租户承担的。这么以来就房价定价问题回到了租售比例的问题上面了。如果一年的理财投资收益或者银行利息收益为5%左右,房产税2%,那么房东会期望一百万的房子年租金至少能够有5%,或者最好5+2%。也就是说租售比例为[1%(5%100)]*12---[1%(7%100)]*12左右。在这个比例房价将会稳定,当大家能够支付的房租能够上涨的时候,房价将会上涨,当大家能够支付的房租下降的时候房价降随着下降。而且以一线城市,大家能承受的极限房租3000-8000计算,就可以算出房价应该是多少了。

数字中的房地产

上一篇:OperateParticleWithCodes


下一篇:Centos 开机自动联网