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正文
关于下方文字内容，作者：李松泽，*财经大学中国经济与管理研究院，通信邮箱：964916858@qq.com
Ang Sun and QinghuaZhang, Who marries whom in a surging housing market? Journal of Development Economics.
This paper investigates the impact of a surging housing market on marital sorting. Our empirical analysis shows that there is increasing assortativeness on original family background in response to housing price appreciation. That is, for husbands, when the down payment doubles, one more year of paternal schooling predicts a marriage in which the father-in-law’s schooling is 0.057 year greater than in a scenario in which the down payment does not increase. The rising assortativeness could exacerbate the already expanding inequality caused by the booming housing market. In addition to the benchmark analysis, we find that a divorce reform, which awards assets proportionate to the shares the spouses paid for the initial down payment (rather than awarding equal shares) upon divorce, alleviates assortativeness. The evidence suggests that joint investment in housing is likely to be a significant consideration in marital sorting.
引言
对于多数家庭来说，房产是他们最大的资产。因此，不少研究指出房地产市场的繁荣往往会扩大家庭间的不平等。由于房价上涨会对家庭组建产生极大影响，所以一个值得关注的问题是房地产市场的繁荣是否会通过增强婚姻的“门当户对”程度使不平等进一步扩大。
在本文中，作者使用CHIP数据，通过DID方法探究了房产市场相关特征对夫妻双方家长教育水平关联性的影响。研究发现，房价上涨会显著地增强婚姻的正向匹配度。由于教育与收入和财富积累联系密切，所以夫妻双方家长教育水平的匹配程度越强意味着原生家庭的财富匹配度越强。为了解决房价潜在的内生性问题，作者使用容积率（FAR）作为收入份额和房价增速这两个核心解释变量的工具变量，利用2SLS估计对基准的DID方法进行敏感性分析。
作者进一步指出了房价增长与婚姻匹配度增加之间两种可能的因果渠道。一方面，房产是经济地位的良好信号，房价上涨意味着信号强度增强，从而使婚姻匹配度更高。另一方面，首付为房产购置施加了信贷约束，所以房价越高，人们越有激励去寻求“正向婚配”以联合投资，从而在繁荣的房地产市场中获益。这两种机制分别从“婚前”和“婚后”进行了解释。特别地，“联合投资”机制意味着离婚房产分割规则会通过改变投资收益来影响人们的婚配决策。为此，结合2011年第三次婚姻法司法解释，作者利用DDD方法比较了离婚改革前后的婚配特征。
背景介绍
1998年的住房制度改革使中国房地产市场迅速发展。2002年至2013年之间，中国35个主要城市的住宅房屋单位面积价格年平均增长率达到11.4%。
面对越来越高的购房成本，父母贡献大额储蓄为其子女房产支付首付成为中国城市的新趋势。利用CFPS 2014年的数据，作者绘制了购置第一处房产相对于结婚时间的关系：
如上图所示，作者根据夫妻双方父亲的教育状况将样本分为三组。可以看到，三组曲线均在结婚年份附近呈现“驼峰”形，这是由于在婚前一年购置房产的可能性大大提高。根据2005年人口普查数据，城市男性与女性的初婚年龄分别为26.2岁和24.1岁，而在这样的年纪，他们仅凭自己的储蓄很难在中国任何一个主要城市支付首付。因此，任何房产购置行为背后都很可能有双方父母的参与。同时，通过组间比较可以发现，双方父亲军接受良好教育的夫妻会更早的购置房产，这显示了拥有房产与婚姻匹配之间的强关联关系。
下表进一步显示了不同原生家庭背景的夫妻间房产情况的不平等关系：
另一方面，在繁荣的房产市场中，房产分割问题成为了离婚判决的焦点。2011年之前的法律条文规定，婚内购置的房产在离婚时会在夫妻间平分，即便该房产仅有一方家长在婚内购置，离婚时也会被视作共同财产。而2011年新颁布的第三次婚姻法司法解释则对此作了调整，规定离婚时房产将根据夫妻双方的首付份额进行分割。
数据来源与图像证据
本文的家庭相关数据来自2002、2008和2013年三轮的CHIP调查，并使用清华大学恒隆房地产研究中心提供的1997-2013年17座主要城市的房产特征价格数据计算了每座城市的房价增长率。
利用这些数据，作者通过图示展现了存在特定婚姻匹配模式的证据。
以上图为例，它展示了夫妻双方父亲受教育年限之间的相关系数（由圆圈表示）与房价增长率的关系。可以看出二者呈较显著的正线性关系。
后文中作者还绘制了婚姻匹配度的时间趋势以表明其与房价是同期变化的：
在上图中，作者将所研究的17座城市按照房价增长率的中位数分成了两组，分别绘制了各组夫妻家长受教育水平相关系数的时间趋势。自2002年起，法律规定所有城市用地必须通过公开拍卖来交易，且法令的实施在2004年被加强，这导致之后的房价飙升（Wang and Zhang, 2014）。可以看到2005-2006年区间后，房价高增长率城市的婚姻匹配度相对于低增长地区快速上升。该图表明婚姻匹配度的变化可能由外生的房价冲击导致。
实证策略与结果
（1）验证夫妻双方家长教育水平的关联性
首先，作者利用OLS回归估计了如下方程以检验双方家长受教育年限之间的关联度：
其中，被解释变量为岳父的教育年限，核心解释变量为父亲的教育年限，同时还控制了夫妻双方的受教育水平以及其他的个人和城市特征。结果如下表所示：
可以看到，夫妻双方父亲的受教育程度存在显著的正向关联。利用同样的方法可以发现二者母亲的受教育程度也存在相同的关系。结合大量已有的实证研究，可以认为双方家长教育程度的匹配很可能反映了家庭财富的匹配。
（2）房产市场对婚姻匹配的影响
接下来，作者利用不同城市间首付额度以及房价增速的变异性，结合DID方法分别估计了如下两个方程以探究房价如何影响婚配：
方程(3)中的图片代表第t轮调查中，居住于城市j龄为l的个体面对的每平米首付期望额度的对数值，并以年龄不高于l的结婚率加权。方程(4)中的图片代表相同情况下房价相对前一年的增速百分比，同样经过加权。以双方父亲受教育程度为例，两个方程的估计结果分别如表5和表7所示：
表5第(1)列的基准结果表明当其他因素不变而首付翻一番时，男方父亲受教育年限每增加一年，其岳父的受教育年限相比于首付不变时要多0.057年。
表7第(1)列表明控制了夫妻双方的教育年限后，如果房价增长率提高一个百分点，那么男方父亲受教育年限每增加一年，其岳父的受教育年限相比于增速不变时要多0.017年。上述结果均验证了房价上涨会提高婚姻正向匹配度。
（3）稳健性检验
DID的识别方式有潜在的陷阱：它可能将房产市场的繁荣与同期的其他变化混淆在一起，从而使估计结果丧失准确性。为了检验所得结果的稳健性，作者以容积率（FAR）为工具变量进行了2SLS估计。容积率为单位用地的建筑面积设置了上限。由于总的建筑面积构成了房产市场的供给，所以*通过容积率来实现对房价的管控。文章计算了CHIP调查年份每个城市新售居住地块的平均容积率，以此来预测房产的增值以及相应的首付。第一阶段的估计结果如表9所示，可以看出容积率与房产市场特征有很强的关联：
第二阶段的估计结果如表10和11所示，可以看出估计系数要比DID法所得更大：
影响渠道与证据
作者们讨论了房价上涨与婚姻匹配度增加之间四种可能的因果联系渠道。
(1) 财富信号
房产很大程度上反映了一个人的财富地位，因此在婚姻市场中起到十分重要的作用。当房价快速上涨时，房产释放的财富信号要比其他资产更强，因而以此为依据的婚姻匹配度更强。
(2) 共同投资
一方面，房价越高，越有可能出现正向的婚配以实现通过家庭资源来协调房产的购置。另一方面，给定价格水平，更高的价格增速扩大了房产预期收益，这激励人们通过结婚来利用配偶家长的财富跨越首付的障碍，并在房产市场进行更多的投入。文章的附录给出了一个简单的理论模型来诠释这一作用机制。
房屋的共同所有意味着离婚时房产分割方式将会影响夫妻的预期投资收益，从而影响婚姻匹配。因此，分割规则的外生改变为检验这一机制提供了机会。
2011年，第三次婚姻法司法解释将房产等额分割更改为依据夫妻双方首付份额分割。据此，作者估计了如下两个方程，利用DDD方法比较了司法解释变更前后房产市场对婚姻匹配度影响：
其中图片代表第t轮CHIP数据中年龄为l的个体在2011年婚姻法改革后结婚的可能性。
表12和13分别展示了方程（5）和（6）的估计结果：
表12第（1）列表明在新的房产分割规则实施后，首付压力与婚姻匹配度（以双方父亲受教育程度衡量）的正向关联被削弱了；第（2）列也呈现类似结果，尽管并不显著。
表13的结果表明，新的离婚法案削弱了房产升值率与婚姻匹配度之间的正向关联。
上述DDD估计的结果为房产共同投资这一影响渠道提供了证据。在离婚双方等份房产的政策下，人们会谨慎地选择能够负担更大首付份额的结婚对象来避免可能的损失。而婚姻法的第三次司法解释则在婚前就确保了个人首付不会在离婚时遭受损失，因此削弱了人们“正向婚配”的动机。
(3) 地理社会分层
繁荣的房地产市场可能使父母财富决定居民的分布，从而导致了地理社会分层的现象。例如，出生于富裕且教育良好的家庭中的年轻人更有可能承担大城市的生活成本。因此在本地的婚姻市场中，随着房市繁荣拥有良好家庭背景的居民密度应该会上升。而作者通过比较不同城市不同时点上家长教育水平的均值，排除了这一机制的可能性。
(4) 为同居而匹配
如果夫妻双方无法承担过高的房价，那么他们可能会选择与父母长辈们共同居住，因为他们拥有更大更值钱的房产能够容纳大家庭。但是，当控制了城市以及个体家庭特征后，没有证据表明共同居住的可能性与收入压力或者房价增速存在关联，因此这一机制也被作者排除了。
结论
前人研究已经指出，在经济高速增长时期，资产市场的繁荣会扩大家庭间的不平等。本文的结果表明，日益扩大的房产不平等会通过婚姻市场而加剧并传递到下一代：通过婚配，出生于富裕家庭的孩子能够扩张信用以进行更多的房产投资，从而在繁荣的房产市场中积累更多的财富。
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